- 2019.09.02
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第21回 “ダン岡崎”の一口アドバイス ：ドバイの不動産ビザ（6）「未完成不動産＝オフ・プラン物件への投資のポイント」
こんにちは！海外移住コンサルタントのダン岡崎です。
前回までは、不動産ビザ取得の条件や維持に関する留意点などについてお話しました。
中でも適格な不動産投資の条件として、（1）完成不動産であること（2）居住可能な状態であること（3）紛争物件ではないこと（4）フリーホールドエリア内にあること（5）ビザ申請者名義の不動産登記証が発行されていること、これらが必要であるとお伝えしました。
詳しくはこちら「適格な不動産投資の条件」
今回は、オフ・プラン（Off-plan）物件と呼ばれる、未完成不動産への投資についてお話ししましょう。
上記の通り、未完成不動産は不動産投資の条件として適格ではありません。しかし3年間の長期居住が認められる不動産ビザの取得を急ぐ必要のない方にとっては、負担を減らして不動産の購入が出来るなど様々なメリットがあります。
では、まずオフ・プラン（Off-plan）物件とは、どのような物件なのか説明していきたいと思います。
オフ・プラン物件は、完成が2年から3年程先になる新築物件を意味しています。販売会社を通じて、不動産デベロッパーから直接購入することになります。ドバイでは大規模な街づくりプロジェクトが複数進行しているため供給が多く、購入に当たって様々なインセンティブが提供されるため、不動産投資の対象として見過ごすことができないものです。
ここからは、オフ・プラン物件への投資の利点と注意点をまとめてみましたのでご紹介します。
魅力的な支払いプラン
2年あるいは3年先の完成が見込まれるオフ・プラン物件には、デベロッパーが魅力的な分割支払いプランを用意している場合が一般的です。物件によって条件が異なりますが、例えば3年後の2022年9月に完成予定のオフ・プラン物件の場合、当初の頭金（通常10％）を含めて建物価格総額の60％を3年間の分割で支払い、残り40％を完成後の2年間で支払うプランなどがあります。また、不動産登記費用（建物価格の4％）の支払いをデベロッパー負担で免除されるケースもあります。
割安な価格設定
オフ・プラン物件の販売価格は、同じような条件の完成物件の販売価格に比べて割安な場合が一般的です。物件によっては、完成した段階でかなりのキャピタルゲインが見込まれるケースもあるという説明を、現地の販売会社から受けました。
不動産登記証の取得により不動産ビザの申請が可能に
不動産が完成し、鍵が引き渡され、不動産登記証が本人名義で発行された時点（販売価格の50％以上の支払いが完了している、および支払い済み金額が100万AED以上であることが条件）で、オフ・プラン物件は不動産ビザ申請に適格な完成不動産に変わります。不動産ビザの取得を急ぐ必要がない投資家にとっては、オフ・プラン物件の分割支払いプランを利用して、比較的負担の小さな方法で不動産ビザを取得することが可能です。
信頼のおけるデベロッパーの選択が重要
オフ・プラン物件の購入に際して、信頼のおけるデベロッパーが建設し提供する優良不動産を選択することが、極めて重要になります。2009年11月に起こったドバイショックを受けて、当時販売されていたオフ・プラン物件の中には、建設が中断され、引き渡しがいまだに行われていないものがあります。このようなリスクを避けるために、弊社はドバイ最大の政府系不動産デベロッパーであるEmaar（エマール）のプロジェクト物件を主に紹介しています。世界最大のショッピングモールであるドバイモールや、世界一高い高層ビルのブルジュハリファに代表されるドバイ中心街（ダウンタウン）の開発はEmaarが手がけたものです。建物だけではなく、道路・公園・病院・鉄道などの街づくりを総合的に行う力を持つ同社は、最も信頼のおけるパートナーといえると思います。
いかがでしたでしょうか？
長期で海外に滞在するためには準備が必要です。オフ・プラン物件を購入し、その間に長期居住の準備を進めていき、最終的に割安で好条件の物件を取得できると考えると大変価値のある投資だと思います。一度はオフ・プラン物件による不動産ビザを考えてみるのもオススメです！
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